Начиная с 1 января 2026 года, условия получения ипотеки на строительство или приобретение частного дома ощутимо усложнились. Центральный банк России ужесточил требования для кредитных организаций, запрещая массовую выдачу кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Эти изменения не являются простыми рекомендациями, а представляют собой обязательные к соблюдению макропруденциальные лимиты.
Данная статья приоткроет завесу над изменениями в законодательстве, их воздействием на потенциальных заемщиков и тем, какие шаги помогут повысить шансы на получение одобрения кредита в новых условиях.
Почему ЦБ применил жесткие меры: растущие риски на рынке ипотеки
Новые ограничения стали результатом реакции регулятора на тревожные цифры, накопившиеся на рынке ипотеки индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В октябре 2025 года ЦБ впервые ввел макропруденциальные лимиты для этого сектора, а с начала 2026 года начал их активное ужесточение.
Ситуация выглядит тревожно: на третьем квартале 2025 года 29% всех кредитов на частные дома пришлись на заемщиков с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80%. Это значит, что почти каждая треть нового домовладельца отдаёт финансовым учреждениям более 80% своего месячного дохода.
Результаты такой значительной закредитованности оказались довольно печальными. Доля просроченной задолженности по ипотеке на ИЖС к 1 октября 2025 года составила 4,6%, что почти в три раза выше среднего уровня по портфелю. Каждая двадцатая ипотека оказалась под прицелом долговых проблем.
Как работает новый лимит: что нужно знать заемщикам
Главный инструмент, используемый ЦБ — это макропруденциальный лимит (МПЛ), который устанавливает максимальную долю рискованных кредитов, которые банк может выдать. С 1 января 2026 года лимит по ипотечным кредитам для заемщиков с ПДН выше 80% снижается с 25% до 20%. Это означает, что не более 20% ипотек могут быть выданы заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Такой подход обеспечивает защиту финансовых учреждений от больших рисков на финансовом рынке.
Как рассчитать свою долговую нагрузку и подготовиться к подаче заявки
Теперь главное внимание будет уделено ПДН, который рассчитывается как отношение всех ежемесячных кредитных выплат к вашему доходу. Учитываются все обязательства: ипотека, автокредиты и потребительские займы.
- ПДН до 50% — безопасный уровень. Это дает хорошие шансы на одобрение.
- ПДН от 50% до 80% — повышенное внимание. Банк будет тщательно проверять заявку.
- ПДН выше 80% — критическая зона. Получить ипотеку в таких условиях почти невозможно.
Если планируется покупка дома в ипотеку, важно снизить ПДН перед обращением в банк:
Несмотря на ужесточение, в 2026 году действуют государственные программы льготной ипотеки, которые могут помочь в приобретении жилья: семейная ипотека и дальневосточная ипотека с низкими процентными ставками. Новые правила ЦБ делают акцент на снижение рисков, открывая путь для ответственных заемщиков, пишет источник.
